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POSSOBILI RIMEDI PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE TRA PRIVATI DURANTE L’EMERGENZA COVID-19

02/05/2020

Come ormai noto, l’articolo 95 del D.L. 18/2020, c.d. Decreto “Cura Italia” ha disposto la sospensione del versamento dei canoni di locazione per i soli contratti di locazione degli impianti sportivi pubblici e degli Enti territoriali fino al 31 maggio 2020. 


Le previsioni contenute nell’art. 95 del “Decreto Cura Italia” sono rimaste inalterate anche a seguito della conversione in legge. Ad oggi, dunque, per le locazioni tra privati, non è prevista una norma che sospenda automaticamente il versamento dei canoni in ragione dell’emergenza Coronavirus.

 

Quali possono essere, allora, i rimedi possibili per gestire l’emergenza dei canoni di locazione in scadenza durante il periodo di chiusura dei Centri sportivi?

 

Di seguito, in estrema sintesi, alcuni suggerimenti.

 

Anzitutto, occorre verificare se e in quali termini il contratto di locazione preveda clausole regolanti il verificarsi di eventi di forza maggiore o eventi che comportino l’impossibilità sopravvenuta di adempiere agli obblighi previsti con il contratto di locazione.

 

In ogni caso, laddove l’ASD/SSD si trovi in una condizione di impossibilità di pagare i canoni di locazione previsti per contratto, è consigliabile manifestare senza indugio e in forma scritta al proprietario (locatore) tale impossibilità, utilizzando possibilmente strumenti idonei a conferire data certa alla comunicazione.

 

Ciò, anche al fine di avviare trattative finalizzate alla ricerca di un ACCORDO con il proprietario dell’impianto sportivo che, ad oggi, appare la soluzione da suggerire.

 

In particolare, la negoziazione di un accordo con il locatore potrebbe trarre spunto da alcune previsioni contenute all’interno del Codice Civile che si richiamano di seguito.

 

  • ARTICOLO 1464 c.c. – RIDUZIONE DEL CANONE PER IMPOSSIBILITA’ PARZIALE

«Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia interesse apprezzabile all’adempimento parziale».

 

L’ipotesi in esame si ha quando l’impossibilità di utilizzare l’impianto sportivo a causa delle misure contro il Coronavirus è solo parziale, in quanto il locatore conserva comunque la detenzione dell’immobile nel quale continuano ad essere ricoverate le attrezzature sportive. In ragione di ciò, le Parti potrebbero addivenire ad un accordo modificativo del contratto di locazione che ne consenta la prosecuzione con canone ridotto.

 

  • ARTICOLO 1256, 2°c., c.c. – SOSPENSIONE TEMPORANEA DEL VERSAMENTO DEL CANONE

«… Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, … il creditore non ha più interesse a conseguirla  »

 

L’ipotesi contempla un’impossibilità di utilizzo dell’impianto sportivo temporanea, stante la futura (sperata) riapertura dell’attività. In tal caso sarebbe possibile chiedere una sospensione del versamento del canone di locazione durante il periodo di chiusura senza incorrere in more o penali.

 

  • ARTICOLO 1467 c.c. – RISOLUZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITA’

Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto … La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

 

La risoluzione per eccessiva onerosità sarebbe possibile tenuto conto che l’emergenza da Coronavirus è un evento straordinario e imprevedibile e laddove il conduttore fosse in grado di dimostrare che il corrispettivo pattuito originariamente non ha più lo stesso controvalore economico a seguito del perdurare della crisi recessiva. In tal caso, tuttavia, non vi sarebbe alcuna prosecuzione del contratto.

 

Ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, anche in assenza di accordo, al conduttore è consentito  recedere dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

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Quale FORMA deve avere l’eventuale accordo raggiunto con il locatore e quali ADEMPIMENTI sono ad esso connessi?

 

È consigliabile redigere l’accordo in forma scritta.

 

Anche in assenza di obbligo di registrazione (come condiviso dall’Agenzia delle Entrate - Ris. 60/2010), è consigliabile registrare l’accordo a tutela del locatore che, a seguito della registrazione, avrà la possibilità di pagare le imposte commisurate al minor canone di locazione rinegoziato tra le Parti.

 

Ai sensi dell’art. 19, D.L. 133/2014, la registrazione dell’accordo avente ad oggetto la sola riduzione del canone del contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

 

Temporaneamente, come confermato dall’Agenzia delle Entrate, la registrazione può essere effettuata a mezzo mail o PEC da inviare all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al rientro dell’emergenza sarà necessario depositare presso l’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate i documenti in originale.

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Quali sono i RISCHI per il conduttore nel caso in cui non si riesca a raggiungere un accordo con il locatore?

 

In mancanza di un accordo, la questione potrebbe essere risolta in ambito giudiziale, con il rischio per il conduttore di essere raggiunto da una Ordinanza di Convalida di sfratto e da un Decreto ingiuntivo per il versamento dei canoni scaduti

 

Infine, si rammenta che l’art. 91, D.L. 18/2020 afferma che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articolo 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”

Si precisa, tuttavia, che l’art. 91 citato non esime dal pagamento dei canoni dovuti, ma funge solo da criterio valutativo per il giudice nel caso di richiesta di risarcimento dei danni da parte del locatore, applicazione di decadenze o di penali.

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Ferma restando l’opportunità di una valutazione caso per caso, la strutturazione di un accordo tra le parti per rinegoziare i termini del contratto di locazione appare la soluzione più equa per gestire l’emergenza.

 

Avv. Andrea D’Agata

Avv. Paola Labrini